建築士が解説!賃貸派が自宅購入した話

家住子さん

毎月の住宅費の悩みが尽きません。賃貸と購入どっちがお得なの?

一級建築士のながっちです。

30代の普通のサラリーマンですが、自宅は過去2回購入しています。

1軒目は新築一戸建て、2軒目は中古マンション です。

自宅購入について色々と経験していて、建築の専門家としての目線で記事にまとめます。

悩み解決の手助けができたらと思います。

ながっち

住まいの悩みとはなにか

賃貸と購入の分岐点はどこか

なぜ、賃貸ではなく「2度も住宅購入」を選んだのか

経験を元に理由と優先すべきポイントをまとめます!

 

 

1 住まいに向き合う

実は「賃貸派」です。

今も「賃貸が優れている」と思っています。

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矛盾したことを言っていますが

「賃貸のほうがリスクをとらないという点では購入に勝っている」

そのように考えています。

しかし、毎月の支出、数年単位で考えた支出を比較した場合に

「購入して一定期間住んで売却する」≒「賃貸」

が成り立てば

「自分の好きなように住める住宅が毎日を少しでも豊かにしてくれないか」

と考えました。

住宅は人生の多くの時間を過ごす大事な場所です。

身体やメンタルにも影響もします。

 

ぜひ続きを読んでください。

多くの方に「住まい」について向き合ってほしいです。

ながっち

 

2 外的要因と内的要因を見極める!

住宅の住み替え、購入する時には様々な要因が待ち受けています。

その要因には大きく分けて2つあると私は考えています。

外的要因

・社会的身分の変化に対応。例:社会人になった、転勤になった

・近隣環境の変化例:近所で騒音がする、ご近所トラブル

・災害例:河川氾濫、洪水による浸水被害、地震被害

・住まいの老朽化例:経年劣化・シロアリ被害

内的要因

・今の住まいに飽きた

・拠点を変えて気分も変えたい

・自分の自宅がほしいと思った

・静かな場所に住みたい

・隠居したい

この2つの要因を私なりにまとめみました。

外的要因=「受動的」

自身でどうしようもない変化

自らコントロールできるものではない

この状態で自宅購入をすると、検討時間が短い中で決めないといけない場合が多く

結果的に満足な物件に住めない可能性が高いと考えます。

一時的な住まいを探して住むことをオススメしたいです。

内的要因=「主動的」

自己の内面からくる変化

自ら変化を求めているので欲求に従ったほうが満足できる

私は「内的要因」で「住宅の住み替えや購入をすべき」だと考えています。

 

 

3 買うのか vs 借りるのか 

多くの方がまず考える究極の2択です。

この2択で人生設計が変わると言っても過言ではないと思います。

また「賃貸派」と「購入派」の二つに分かれてそれぞれの言い分をみてみましょう。

賃貸派の言い分

・住宅本体は引き渡しした1秒後から価値が下がる負債。

・土地も立地が悪ければ、現状維持がいいところ。

・自宅は維持管理にリスクしかない、すぐ動ける身軽さがいい。

・家が壊れたら大家に言えばいい、古くなったら最新の家に引っ越せばいい。

・そもそも購入するお金がない、ローンで買うなんてもったいない!

購入派の言い分

・支出し続けても一銭も残らない。

・資産として残すことができる。

・自分と家族の好きが詰まった場所になる。

・趣味や仕事のために、自由な空間を手に入れることができる。

・人生一度きり!低金利の時代なので少々ローンで借りてもいいじゃないか。

キリがないんですよね、この議論は。

「鶏が先か、卵が先か」の話と一緒です。

※解決できない例として。「因果性のジレンマ」や「循環参照」とかの例えではないです。

私の答えは

「答えはありません、人それぞれ」

と言っては、何にもなりませんね。とりあえず、解説いってみます。

多くの方は

・家が欲しい 

・あの街に住みたい 

と考えると同時に 

・買うのか 

・借りるのか 

と、考えるはずです。

いきなり「よし買うぞ」ってまずはならないですよね 

では、どんな時に「買おう!」となるのか。 

住宅取得する動機・きっかけをまとめてみました。

 

結婚した時、結婚してから数年経った、定住したい 

親が土地を持っているとか持っていないとかは関係なく、ライフスタイルの大きな変化が結婚&出産ですよね。

そのタイミングで将来を見据えて、ではないけど、なんか周りが今までの習慣、風習、ならわし?がそうだからくらいで買っちゃう。

そんな感じだと思いますが、このパターンが一番多いのではないかと思います。

 

立地が気に入る、一生住んでも良いと思える場所に出会えた

本当にそうなのか私は疑問に思っています。 

数カ所、数十カ所と住んでいたら出会えたと言えるかもしれませんが、本当にその土地が自分に合っているなんて、住んでみないとわからないものです。

しかし、割と気に入ってしまうかもしれません。

私自身が転勤族で色々なところに住みましたが、「住めば都」とはよく言ったもので、少々不便でも住むとき借りるときに一度でも下見や調査していれば、大部分は許せてしまうものです。  

「一生住んでも良い」とまでいかなくても「住んでいても良い」と思えます。

新築戸建てを購入した1回目の私の購入動機です。

 

相続を受けた 

自分は買う気がないけど、親等からあげると言われたら貰い受けると思います。

しかし、そこには相続税とか権利とかいろいろややこしいこともあるので、そう簡単ではありませんが、住宅取得と言う点では購入と結果だけ同じになります。

 

投資 

不動産投資、マンション投資と言うやつですね 

基本的に主に首都圏のマンションを1棟もしくは1室買い上げて人に貸す

その他にもいろいろあるんですが、取得と言う点はおなじです。

しかしながら、そこに自分は住まない方が大多数ですので、自宅を購入というカテゴリからは外した方がいいですね。

儲け的な要素もありますね。

 

借り続けるのがバカらしく思えた 

「ずっとその賃料払い続けますか」 

ドキッとした人は「買っても良い」または「検討しても良い」と思います。

元々賃料が高額な方は特にドキッとしませんか。

賃料が一般的なローン返済金額を大幅に超えている場合などは、要検討ではないかと思います。

マンションを購入した2回目の私の購入動機です。

 

4 自宅購入に至った経緯

 

私は自宅購入をした動機・きっかけは「借り続けるのがバカらしく思えた」からです。

「賃貸の場合の支出」と「自宅購入し維持していく支出」

この2つの支出を10年の一定期間の概算で集計し比較をしました。

※経験談ですので、わかりやすいように近い数字を使用しています。

賃貸の場合の支出(現状を試算)

条件

賃料:¥120,000

駐車場代:¥15,000

共益費その他:¥5,000

固定資産税:¥0

1ヶ月の住宅費:¥140,000

1年間:140,000×12ヶ月=168万円 

10年間:1680万円

自宅購入し維持していく支出(住宅ローンから月額を想定)

条件

マンションの総額を4000万円35年ローンボーナスなし返済と想定。

10年間の住宅ローン控除を試算計上する。

賃料:¥110,000

駐車場代:¥5,000

共益費その他:¥15,000

1ヶ月の住宅費:¥130,000

1年間:130,000×12ヶ月=156万円 

10年間:1560万円

初期費用と10年間の固定資産税も概算。

取得時の初期費用:約250万

固定資産税:¥150,000×10年間=150万円

合計=約400万

10年間の「住宅費+初期費用+固定資産税=1960万円」

10年間の住宅ローン控除=住宅本体購入費の残高1%×10年間=△約300万

精算すると、10年間:1960万円-300万=1660万円

ローン残金4,000万ー1,560万=約2,500万(金利プラス分)あるとします。

マンションが3,000万円で売れたとして、約500万から手数料引いて手元に400万は残るとします。

先ほどの1,660万円から400万引くと「10年間を1,260万」となります。

試算より1年当たり126万の住宅費とします。

月割りすると「約10.5万円」ほどになります。

現状よりの14万よりも毎月35,000円ほどコスト減になります。

 

これは私の購入時の試算です。

そんなにうまくいくことばかりではありません。

しかしながら条件さえ合えば十分可能な試算ですし、現状と同じくらい以下くらいは目指せる内容かと考えます。

 

10年間支出、試算まとめ

賃貸の場合の支出:1,680万円

自宅購入し維持していく支出:1,260万円

 

5 売却を見越した住宅購入の大事な条件!

前述の試算はツッコミどころ満載かと思いますが、売却はまだですが、購入の部分については事実です。

そして私の試算の大前提として「住宅は売れる」ことを盛り込んでいます。

「売れる住宅」は「売る時に考える」では遅いです。

住宅を購入する時に「もし売るとなったら売れる物件か」を考えて購入することをオススメします。

「買う時に売ることを考えるなんて、おかしい!」という意見もあると思います。

しかし、「外的要因」でどうしても売却せざる得ないことは大いに可能性がある人であれば、いざという時に「身動きが取れる」ようにしておくことも、住宅費用に圧迫されないリスク回避のひとつです。

購入時に私が考えた「売却を見越した住宅購入時の大事な条件」をまとめていました。

立地について考える!

駅からの徒歩圏内か、10分圏内が望ましい

・駅近はやはり人気です。

・売却時には一番武器になるのは「立地」です。

・徒歩10分圏内か自転車の範囲かで売却価格が一般的には大きく変動します。

人気の学区内にあるか、防犯面はどうか

・お子様のいるご家庭は「学区」と「防犯面」は住宅を探す際の指標の一つにします。

・防犯面は、駅から自宅や学校から自宅までのルートで物陰になるところや街灯がないようなところがないかなど調べてみたほうがいいです。

医療機関が充実しているか

・万が一の時に、対処が素早くできることは非常に安心して過ごせます。

・高齢者の方が、第二の住まいなど探している際に医療機関の近くも指標にするようです。

主要道路との関係性

・大きな道路の側は騒音問題が生じてNG&事故のリスクもUP。

・かと言って、袋小路の場所では不便。

・主要幹線道路から道数本入った場所が理想ですね。

公共交通機関の利便性

・駅、空港までの経路(駅にリムジンバスが止まるか?)など、旅行や出張のことを考える。

県内、隣県において通勤・通学に便利な立地か

・首都圏のベッドタウンになり得ているか。

・そのベッドタウンの中で日常生活が完結するか。

評判や実績など不動産業者の評価が良いか

・もし売却となったときに、不動産業者が扱いたい物件かどうかは重要なポイントです。

・仲介、宣伝、してくれる不動産業者の評判がいい物件エリアは売れやすいため、担当者も楽をして売れる=担当しやすい=割と動きが良くなる。

・評判は大事なチェック項目です。

祭りや風習があるか

・伝統的な祭りや風習がある場合は、半ば強制的に参加させられる。

・断る手段がなく、万が一断ると村八分。

・最近では、減少傾向にあると思いますが、苦手であれば避けておいた方が無難

 

物件について考える!

画像引用元:https://kawlu.com/journal/2017/12/12/55608/

大手デベロッパーが開発、計画したか

・財閥系、鉄道系、その他、エリアの開発や計画のデベロッパー(企業、組織)のネームバリューを気にする人もいます。

住宅設備のグレードがどの程度か

・生活に直結する住宅設備(キッチン、風呂、トイレ)のグレードが価格と釣り合っているか。

・使い込んでいて更新の時期が来ていないか。

・リフォームやリノベーションが必要な物件でないか。

・すでにリフォーム済みかどうか。

総住戸数は少ないか多いか

・エリア、マンションについては、町内会もしくは自治体として活動もします。

・住戸数に応じた規模になるので、購入前に確認する。

・マンションの場合は、住戸数が多いと修繕積立の比率が下がる場合もあります。

・自治会の理事や役員の役回りの頻度も下がります。

駐車場が機械式か立体駐車場か、平面か

・住宅の場合は平面での駐車台数が1〜2台あることがポイント。

・縦列か並列かもチェック。

・マンションの場合、機械式は将来の修繕積立金のUPは必須。

・できれば自走式駐車場がベスト、塗装のやりかえくらいで維持できるので。

築年数と耐震性

・築年数は必ずチェック。

・昭和56年の建築基準法改正で耐震基準が大幅UP(俗にいう新耐震基準)。大地震時に建物が大丈夫かどうかを設計することが義務付けられました。

・昭和56年以前の中古住宅や中古マンションには既存不適格と言って、「現行法を満足していない建物ですよ」と判断され様々な制約を受けます。簡単に言うと、将来の増築が制限されたりします。その場合は耐震補強を行い、地震に対しては現行法を満足していると証明しなければいけません。

・中古マンションの場合も同じで、耐震性に問題がある場合は、耐震補強等は実施済みかがポイントです。補強はこれからという物件は、後述します「修繕積立金」の関係で実施が後回しになることも多いからです。

・中古で安いと飛びつくと、後から想定していないコストがかかる場合があるので注意が必要です。

修禅積立金が十分あるか、管理体制

・一戸建ての場合は自身で維持管理するのにどの程度費用が必要かを考える必要があります。

・マンションの場合は管理組合や管理会社が維持管理計画により管理を運営しています。

・台風で屋根が飛んだ、などの不遇の事態にすぐに対応できる修繕費があるかどうかは大事なポイントになります。

修繕計画が短期と長期で計画済みか、実施済みか

・マンションであれば、10年や20年毎に修繕計画があります。

・10年は劣化部分のリニューアル(屋根の防水など)、20年で、見た目の古さを更新するような全体リニューアルなどがありますので、中古マンション購入の際には事前に確認しましょう。

・新築マンションはどこの管理会社が管理するかがわかった段階では詳細まで決まっていない場合が多いですので、計画が決まった段階で要チェックです。

リフォーム、リノベーションに制約があるか

・マンションにはマンションの住民が守るべきルールを定めた、管理規約というものがあります。

・その管理規約には「リフォームできる範囲」について書いてあります。

・具体的には「床材は遮音等級・・・を守ること」など定めがあります。

・リフォームやリノベーションを考えている人は、必ずチェックです。

・多くの場合はリフォーム業者がやってくれますが、知っておいて損はないです。

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マンションについて考える!

位置によっては価格が随分と違う

だいたい3つに分類することが一般的です。

高層階

中層階

下層階

それぞれのメリットとデメリットを並べました。

よく検討すべき項目ですので、参考にしてください。

 

高層階のメリット

・眺望がいい

・売却時に強い(最上階絶対主義者が一定数います)

・虫が来ない

・防犯性が高い

高層階のデメリット(技術で解決している場合もあり)

・災害停電時はインフラストップ。

・災害に弱い

・火災時は逃げ場なし

・最上階は日射で暑い

・人気のため、すぐに売れる場合がある。

 

中層階のメリット

・眺望がいいことがある

・虫が来ない

・階段利用がギリギリ可能。しんどくないという意味で。

・上下左右に住戸があり、断熱性に優れる

・災害に強い。停電時も上層階よりもマシ。

・火災時には逃げやすい。

・暴風雨で洪水発生時に浸水リスクはまずない。

中層階のデメリット

・エレベーターが通り過ぎることがある

・エレベーターが降りてくる時に満員の時がある、乗れない

 

下層階のメリット

・階段使える

・価格安め

・上下左右に住戸があり、断熱性に優れる

下層階のデメリット

・防犯性が低い

・虫がくる(1〜3階くらいは)

・眺望は諦める

・1〜2階は暴風雨で洪水発生時に浸水リスクあり。

・価格が安いため、すぐに売れる場合がある。

 

中古マンションの場合、新築マンションに勝るポイントがあるかどうか

人気の中古マンションの多くは「駅から近い」ことが多いです。

先に建っていた事による「立地の優位性」があります。

少し割高な中古マンションでも値崩れがしづらいため、売却時にもほとんど値落ちしていないケースもあると聞きます。

新築マンションを購入する際には、程度のいい中古マンションも選択肢にすべきです。

 

6 まとめ

今回は長めの記事になりましたが、

「住まいに向き合う」=「現在の住宅費支出に納得できるかどうか」

かと思います。

いくら良い家に住んでいても、家計を圧迫していたらしんどいでしょう。

それなりに不満のない家で、趣味などに使える家計の方が生活が充実します。

住まいの悩みとはなにか

賃貸と購入の分岐点はどこか

この2点をご自身の収入や生活スタイルに合わせて、ぜひ一度紙に書き出すなどして向き合ってみてください!

とても幸せかもしれませんし、実はすごく損をしているかもしれません。

 

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