建築士が解説!イイ物件を探すシンプルなコツ

家住子さん

中古物件を買おうと思うけど、なかなか思い通りの物件にたどり着けません。

一級建築士のながっちです。

30代の普通のサラリーマンですが、自宅は過去2回購入しています。

1軒目は新築一戸建て、2軒目は中古マンション です。

自宅購入について色々と経験していて、建築の専門家目線で記事にまとめます。

悩み解決の手助けができたらと思います。

ながっち

 

色々と考えたり悩んだりする住宅購入

「家を買いたい!」となった時、どうしますか。

建築士が解説!賃貸派が自宅購入した話

新築住宅の場合

すごくイメージが湧きやすいと思います。

住宅展示場に行く

住宅メーカーのショールームに行く

TVやネットで広告をたくさん出しているためかもしれません。

だからその分高いかもしれない。

中古物件の場合

「この物件、売ります!」みたいな広告はあまり見かけませんよね。

「中古物件を買おう!」というユーザーは「自ら動く!」しかないです。

 

この記事では、誰でもできる!イイ物件を探すコツを公開したいと思います。

ながっち

 

中古物件ってどこで買うの?

 

不動産業者で買います!

正確には「仲介してもらう」が一般的です。

不動産業者は賃貸ばかり目が行きますが、不動産売買を主体にして仲介手数料で経営しているところがほとんどです。

不動産売買の基本

・物件を売却したい人から委託される。

・その物件を買いたい人に紹介する。

・その双方から手数料として報酬を得る。

賃貸の大家さんと部屋を借りる人を仲介する同じ流れですね。

 

POINT

駅前の不動産業者に飛び込むのが手っ取り早いです!

建築士が解説!賃貸派が自宅購入した話

 

個人向け検索サイトはどうなの?

賃貸したことがある人ならまず間違いなく「個人向け検索サイトで検索したことがあると思います。

CMでも言ってますね、「スーモで検索」って。

個人向け検索サイト=賃貸ってイメージが強いですが、中古物件の情報も検索できます。

ここで注意があります。

不動産業界はREINZによって横のつながりが強いので

個人向け検索サイトに掲載された時点で、すでに売れている可能性がある。

検索サイトの代表格のスーモですら、あくまでも個人向け検索サイトです。

 

REINS(レインズ)って何?

実は不動産業者向けの検索サイト「REINS(レインズ)」が存在します。

・不動産業者の組織の大きさ

・業者の立地

・扱う物件数

上記は全て関係なく、全国の不動産会社が同じ物件情報をほぼ共有しています。

REINS(レインズ)とは

Real Estate Information Network System

「不動産流通標準情報システム」の頭文字の略称

国土交通大臣指定の「指定流通機構」の、4つの公益法人により運営されています

そこに加盟した不動産会社及び業者のみが使える検索システムです

全国のほぼ100%が加盟しており、賃貸や売買の仲介物件情報をREINSに登録しています

レインズにより、人気物件は個人向け検索サイトに掲載される前にすでに他の業者により仲介され、契約は元より内覧すらできない事になります。

 

POINT

・個人ユーザーが太刀打ちする術はない

・個人向け検索サイトは「立地」「物件価格の相場感」などの参考程度として検索することがオススメ

 

個人向け検索サイトに物件が掲載されるまで

個人向け検索サイトに掲載されるまでの一例です。

実際に中古物件で私自身が経験した内容をわかりやすくしました。

step1
1
売りたい人Aさんが不動産業者Bに「Yビルを売りたい」と持ちかけます。
step2
2
Aさんと業者Bは売買の専任契約を結びます。業者Bはまず独占的に売ることができます。
step3
3
ここでREINSにも登録。 この時点で業者Bは自社の顧客「いい物件があれば買いたい人」に声をかけます。
step4
4
物件情報を貰った買いたい人Cが興味を持ち、内覧を業者Bに連絡。 この時点でREINSでは「商談中」のような状態になります。
step5
5
Yビルの情報をREINZで見た業者D。 自社の顧客EがYビルのような物件を探していたことを思い出します。
step6
6
業者Dは顧客Eに連絡。 Eは興味を持ったので、業者Dは業者Bに「自社の顧客Dが興味がある」と連絡。
step7
7
業者Bは「買いたい人Cに内覧をさせるので待ってくれ」と買いたい人Cを優先。
step8
8
内覧後、買いたい人Cが購入辞退。 この時点で業者Dの顧客Eに内覧OKの連絡がいくが、他に話が進んでいると顧客Eも辞退
step9
9
業者Bは売りたい人Aのために早く売りたいので、検索サイト(スーモ)に情報を掲載。

人気物件は個人向け検索サイトに掲載された時点では、遅いんです。

私も初めて知った時は「イイ物件を引き当てるの無理ゲーやん」ってなりました。

ながっち

 

また、個人向け検索サイトに掲載されている場合は次のようなケースも想定されます。

・条件もそれほど良くない。人気物件ではない

・長く掲載されている=なかなか売れない物件もしくは訳あり物件

買う際にはこちらの都合で相場よりも安く買えるかもしれないですが、万が一手放すとなると今度は自分が苦しむことになるかもしれません。

 

オススメの探し方は?どう行動する?

とりあえず不動産業者に飛び込もう!

住みたい街や物件の情報を得ないと何も始まりません。

「この街に住みたいな」

立地は自分がいいと思った地域を決めましょう。

その地域から中古物件を探して購入対象にすると決めるといろいろと悩まずに済みます。

「このマンションにいいな」

物件を直接見ることができるので、新築よりも断然わかりやすい

この意思が具体的であればあるほど、今後の流れがスムーズになるかもしれません。

建築士が解説!賃貸派が自宅購入した話

ある程度イメージに近い物件があれば、その地域の不動産業者を訪ねて、次のように切り出して下さい。

実際に私がやった方法

「すいませーん、あのマンションに住みたいんですが、空き部屋か空く予定の部屋はありませんか?」

シンプル イズ ベスト

売却中、売却予定がある場合にはすぐに資料を見せてくれるので説明を受けましょう。

または賃貸で入居車募集中かもしれません。

 

POINT

物件と立地の希望をイメージして飛び込むのが一番!

ダメなら違う業者に行けばイイんです。

 

誰でもできる!イイ物件を探すコツ

個人向け検索サイトは参考程度!

REINSによりユーザー(個人向け検索サイト)ファーストではない!

不動産業者は物売りとしては非常に優秀な集団で、こちらの思い通りに動くとはまず考えないほうがいいです。

それが悪ではなく、商売とはそういうものす。

情報を統括するシステムを作ったこの業界の努力の結果が「REINZ」なんだと私は思っています。

4団体が共同で何かをするってすごいことですよ。

 

REINZ(レインズ)に少しでも太刀打ちしたい方へ。

私が実践したコツと行動をまとめます!

ながっち

 

いい物件を探すコツ

・個人向け検索サイトで検索して相場感を把握する。

・住みたいマンションに目星をつける。

・対象の地域の不動産業者に飛び込む。

・飛び込む不動産業者は複数業者とする。

 

複数業者に飛び込むとしたのは、レインズ対策です。

 

その地域の人気物件に興味を持つのはユーザーだけでないのです。

仲介手数料で稼いでいる不動産業者だって同じく興味を持ちます。

人気物件を仲介すれば確実に売り上げがあるわけです。

 

しかし売る側のユーザーはどの不動産業者を窓口にするかは予想がつきません。

売る側は不動産業者と売買の全ての手間を任せる専任契約を結ぶことが多いため、この窓口となる不動産業者がレインズよりも最新の情報を持つことになるのです。

 

買う側はそのチャンネルを多く持ち、常に不動産業者と連絡をとることで「一番買ってくれそうな人」になるべきです。

 

不動産業者も、REINZ(レインズ)に登録するその直前まではアナログで情報を管理しています。

レインズよりも情報で先回りするには、アナログが最強!

自分の足で稼ぐことが一番効果的です!

頑張っていい物件を引き寄せましょう!

アナログからデジタルになるその瞬間にいかに情報を回してもらうかが個人でできる精一杯の努力です!

ながっち

 

 

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